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Immobilier

Quel apport personnel prévoir pour son prêt immobilier ?


Souscrire un prêt immobilier implique la plupart du temps de prévoir un apport personnel. Par apport personnel, on entend la somme d’argent que l’on apporte à son projet immobilier avant de contracter un prêt. On parle également d’autofinancement.

Mais comment cela fonctionne-t-il ? Et comment savoir quel montant minimum prévoir ?

Il n’existe pas de cadre légal pour l’apport personnel

Concrètement, la loi n’exige aucun montant minimum pour la part d’apport personnel dans un projet immobilier. Les prêteurs sont libres de fixer leurs propres règles, dans la limite des règles qui encadrent le crédit immobilier.

Depuis 2022, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) oblige les banques à respecter un taux d’endettement de 35% maximum. Elles disposent malgré tout d’une certaine marge de manœuvre pour gérer des exceptions. Ainsi, ce dispositif peut inciter les emprunteurs à augmenter leur apport personnel pour limiter leur niveau d’endettement.

Chaque banque peut exiger un montant d’apport personnel minimum

L’établissement prêteur est libre de fixer ses propres règles de politique d’intervention en matière de crédit. A ce titre, il peut exiger un certain niveau d’apport personnel minimum, en valeur absolue ou en pourcentage de la valeur de l’achat.

A noter que les banques financent rarement les frais annexes au crédit : frais de notaire, frais d’agence… L’apport personnel minimum requis tourne donc souvent autour de 10% du montant du projet, soit à peu près l’équivalent de ces frais.

Est-il possible d’emprunter sans apport personnel ?

Théoriquement oui, il est possible d’emprunter sans apport personnel pour son crédit immobilier. Mais dans le respect de la limite des 35% d’endettement ! Les établissements bancaires se montrent souvent moins exigeants avec des primo-accédants, ceux qui investissent dans leur résidence principale pour la première fois. En accordant ce « coup de pouce », ils réclament en contrepartie de devenir leur banque principale.

Un apport personnel rassure la banque

Être en mesure de financer soi-même une partie de son projet immobilier est un gage de sécurité pour le banquier. Si vous montrez une bonne capacité à mettre de l’argent de côté, vous rassurerez ce dernier pour le remboursement de votre prêt. Quoi qu’il en soit, la banque étudiera toujours votre capacité de remboursement, en fonction de vos revenus et de vos charges courantes. Mais elle prendra aussi en compte votre train de vie.

Comment obtenir un prêt malgré un apport personnel faible ?

Si vous disposez d’un apport personnel faible, il est important de bien calculer votre capacité d’emprunt. Afin de maximiser vos chances de vous voir attribuer le prêt dont vous avez besoin, faites-vous accompagner par un courtier immobilier. Celui-ci vous aidera à constituer un dossier solide et rassurant pour les banques.

Veillez également à présenter une situation financière maîtrisée, et idéalement des revenus professionnels stables.

Les spécificités de l’investissement locatif

Dans le cadre d’un investissement locatif, les pratiques sont souvent différentes. Il est alors moins rare de se faire financer sans apport. En effet, dans ce cas de figure, l’établissement financier étudie la rentabilité du projet d’investissement. Car vous allez recevoir des revenus locatifs qui viendront en déduction du coût de la mensualité. Ainsi, cela réduira d’autant votre taux d’endettement. Le crédit jouant ici un rôle de levier accélérateur de création de patrimoine, vous aurez souvent intérêt à emprunter le maximum.

Pour se rassurer, selon votre situation, la banque peut éventuellement exiger le nantissement d’un de vos produits d’épargne.